Laatst bijgewerkt: 31 mei 2026

Hypotheek afgelost? Zo bewijs je dat — stap voor stap

Heb je je hypotheek volledig afgelost? Dan denken veel mensen dat ze klaar zijn. Maar de aantekening bij het Kadaster blijft vaak nog jaren staan. In dit artikel leggen we in heldere taal uit hoe je bewijst dat je hypotheek echt is afgelost — voor jezelf, en voor je erfgenamen.

In het kort

Een hypotheek werkt op twee plekken tegelijk: bij je bank (de lening) en bij het Kadaster (een aantekening op je woning). Als je je lening volledig hebt afgelost, is de schuld bij de bank weg — maar de aantekening bij het Kadaster blijft staan totdat een notaris die actief laat weghalen. Dat is in Nederland niet wettelijk verplicht en gebeurt niet automatisch.

Wil je het netjes vastleggen — voor de verkoop, voor je erfgenamen, of gewoon voor je eigen gemoedsrust — dan zijn er twee dingen die je doet:

  1. Bestel het Hypotheekrapport bij PerceelInfo. Daarmee zie je of er nog een hypotheek-aantekening op je woning staat, met het originele Kadaster-uittreksel erbij.
  2. Vraag bij je bank een kopie van de aflosnota en je jaaropgaven op, zodat je kunt aantonen dat de schuld €0,00 is.

Hieronder lees je precies wat je nodig hebt en wat je doet als je bank niet reageert.

1. Wat betekent het dat een hypotheek is afgelost?

Een hypotheek bestaat in Nederland uit twee onderdelen die juridisch aan elkaar gekoppeld zijn, maar die in de praktijk los van elkaar kunnen eindigen. Veel mensen wisten dat niet, en als je het eenmaal weet vallen veel vreemde situaties op hun plek.

De lening (bij je bank). Dit is het contract dat je hebt afgesloten met de hypotheekverstrekker. Het beschrijft hoeveel je leende, welke rente je betaalt, en in welke termijnen je aflost. Zodra je alle termijnen hebt voldaan, is de schuld nul. Je bank zet de lening in zijn systeem op €0,00, en stopt met het incasseren van maandelijkse termijnen.

De aantekening bij het Kadaster (op je woning). Het Kadaster is het officiële Nederlandse register waarin alle vastgoedrechten zijn vastgelegd. Toen je de hypotheek afsloot, heeft de notaris een akte opgesteld die bij het Kadaster is geregistreerd. In die aantekening staat dat de bank geld van je te goed had, en dat je woning als waarborg gold. Die aantekening is een soort officiële "post-it" op je woning, die voor iedereen zichtbaar is die in het Kadaster kijkt.

Hier komt het verraderlijke: als de schuld bij de bank op nul staat, verdwijnt de aantekening niet automatisch. Een notaris moet daar actief opdracht voor geven. Bij verkoop van je huis doet de notaris dat in één moeite door — daarom is bijna iedereen die ooit een huis heeft verkocht zich niet bewust van dit fenomeen. Maar wie zijn hypotheek aflost en gewoon in het huis blijft wonen, krijgt zelf geen melding van het Kadaster met de vraag "wilt u nu de aantekening weghalen?". Die blijft dus gewoon staan.

Het Kadaster zegt dat trouwens letterlijk zelf op zijn website: doorhalen na aflossing is niet verplicht. Zij wachten op een verzoek dat nooit komt, en de aantekening blijft.

2. Waarom blijft mijn hypotheek bij het Kadaster soms toch staan?

De oorzaak is dus geen fout van jou of van je bank — het is gewoon hoe het Nederlandse systeem werkt. Pas in 1992 is dit zo geregeld in het Burgerlijk Wetboek, en sindsdien is "doorhaling" (het officiële woord voor het weghalen van de aantekening) een aparte handeling die geld kost. Veel mensen vinden de gang naar een notaris voor één formaliteit niet de moeite waard zolang ze in het huis blijven wonen, dus ze laten het zitten.

Zolang de aantekening staat, gebeurt er meestal niets — totdat:

  • Je het huis wilt verkopen (de notaris regelt het dan, maar het kan vertraging opleveren).
  • Je een nieuwe lening of hypotheek wilt afsluiten (de geldverstrekker ziet de oude aantekening en stelt vragen).
  • Je erfgenamen straks met je nalatenschap aan de slag moeten (zij krijgen onnodige onduidelijkheid).

Voor de laatste situatie is het verstandig om het op tijd te regelen — zeker als je net je hypotheek hebt afgelost en weet dat je voor langere tijd in het huis blijft wonen.

3. Hoe bewijs ik dat de hypotheek is afgelost?

Om volledig bewijs te hebben dat je hypotheek echt is afgerond, heb je twee dingen nodig:

  • Bewijs dat er bij het Kadaster geen aantekening meer staat op je pand
  • Bewijs dat er bij de bank geen schuld meer openstaat

Het slimst is om die twee parallel op te halen. Hieronder volgt het stappenplan.

Route 1 — Bij het Kadaster: bewijs dat het pand vrij is

Stap 1: bestel het Hypotheekrapport

Bestel het Hypotheekrapport bij PerceelInfo. Wij halen de gegevens rechtstreeks uit het Kadaster en leveren je een PDF waarin staat of er nog een hypotheek-aantekening op het pand staat — inclusief het originele Kadaster-uittreksel. Je ontvangt het rapport direct per e-mail na betaling.

Heb je meerdere panden (bijvoorbeeld een appartement én een aparte garagebox)? Dan bestel je voor elk pand een apart Hypotheekrapport.

Tip voor erfgenamen-bewijs: Het Hypotheekrapport bevat het originele Kadaster-uittreksel, dat als bewijsstuk goed bruikbaar is. Heb je voor een juridische procedure een fysiek gewaarmerkt papieren exemplaar met officieel stempel nodig — dat heeft de hoogste bewijskracht — dan kun je dat los bij het Kadaster aanvragen. Voor de meeste situaties is dat niet nodig.

Stap 2: lees de uitslag

Je krijgt een van twee uitslagen:

"Geen hypotheek ingeschreven" — top, je bent klaar. De aantekening is destijds keurig weggehaald. Bewaar het document goed; dit is het officiële bewijs dat het pand vrij is.

"Hypotheek nog ingeschreven" — de lening is afgelost, maar de aantekening bij het Kadaster is nooit weggehaald. Geen reden tot paniek, dit komt vaker voor dan je denkt. Ga door naar stap 3.

Stap 3 (alleen bij "nog ingeschreven"): schakel een notaris in

Een notaris kan de aantekening alsnog laten weghalen. De notaris vraagt eerst een verklaring op bij je bank waarin staat dat de hypotheek is vervallen, maakt vervolgens een officieel document op (een "akte van doorhaling") en laat dat inschrijven bij het Kadaster. Daarna is de aantekening weg.

Belangrijk om te weten: de wet (artikel 3:274 van het Burgerlijk Wetboek) verplicht je bank om aan de notaris die verklaring te geven. Zij mogen het niet weigeren. De notaris regelt het verzoek voor je en je hoeft zelf geen contact te zoeken.

Je kunt zelf een notaris in je omgeving kiezen. Een vergelijking met tarieven vind je bijvoorbeeld op notaris.nl.

Route 2 — Bij je bank: bewijs dat de schuld nul is

Stap 1: vraag twee specifieke documenten op

Vraag bij je hypotheekverstrekker (Hypotrust, Aegon, ING, Rabobank, ABN AMRO, BLG, Nationale Nederlanden, Obvion, of welke bank je ook hebt) om deze twee documenten:

  1. Een kopie van je definitieve aflosnota. Dit is het slotdocument dat de bank heeft opgemaakt toen je de hypotheek volledig hebt afgelost. Het bevat de eindberekening.
  2. Duplicaten van je jaaropgaven vanaf het jaar dat volgt op je aflossing. Daarop staat dat het saldo van je lening op €0,00 staat.

Banken hebben deze documenten standaard in hun systeem. De meeste banken kun je via hun online klantomgeving benaderen ("Mijn-omgeving"); anders stuur je een e-mail of brief naar de klantenservice met de vraag.

Goed om te weten: veel banken sturen na een volledige aflossing geen automatische bevestiging — zij gaan ervan uit dat je het op de jaaropgave wel ziet. Het is dus normaal dat je uit jezelf om deze documenten moet vragen, ook al heb je 30 jaar lang netjes afgelost.

Stap 2: bank reageert niet of niet volledig? Inzageverzoek op grond van de AVG

Reageert je bank niet of geeft ze niet wat je vraagt? Dan kun je op grond van de Europese privacywet (artikel 15 AVG) alle persoonsgegevens opvragen die zij over je verwerkt. Daar vallen ook financiële gegevens onder, zoals je hypotheekdossier en betalingshistorie.

Hoe je dat doet: stuur een schriftelijk verzoek (e-mail volstaat) met als onderwerp "Inzageverzoek persoonsgegevens artikel 15 AVG". Vermeld je naam, klantnummer of dossiernummer, en verzoek inzage in alle persoonsgegevens die zij over je verwerken, inclusief financiële gegevens met betrekking tot je hypotheek. De bank moet binnen één maand reageren.

Een AVG-inzageverzoek levert niet altijd een geannoteerd mooi overzicht op — de bank mag de vorm zelf kiezen, mits het begrijpelijk is. Maar in de praktijk zit je hypotheekdossier daar gewoon in.

Stap 3: klachtenprocedure

Reageert je bank nóg niet? Doorloop dan eerst de interne klachtenprocedure van je bank. Banken zijn wettelijk verplicht een klachtenprocedure te hebben en geven meestal binnen 14 werkdagen een eerste reactie.

Stap 4: Kifid

Kom je er via de bank niet uit? Dan kun je binnen drie maanden na de definitieve afwijzing je klacht voorleggen aan Kifid — het Klachteninstituut Financiële Dienstverlening (kifid.nl). Kifid is een onafhankelijke partij die geschillen tussen klanten en financiële dienstverleners beoordeelt. Behandeling is gratis.

4. Wat moeten mijn erfgenamen straks weten?

Voor je erfgenamen is dit belangrijker dan je misschien denkt. Zodra een nalatenschap openvalt, moeten zij binnen een redelijke termijn kiezen of zij de erfenis zuiver aanvaarden (alles erven, inclusief eventuele schulden), beneficiair aanvaarden (alleen erven tot het positieve saldo van de nalatenschap), of verwerpen (helemaal niet erven).

Voor die keuze hebben zij twee soorten informatie nodig:

  • Wat is het pand waard, en is het vrij van zekerheidsrechten? — daarvoor is het Kadaster de bron
  • Hoeveel schulden zaten er nog op de erflater? — daarvoor is de bank de bron

Heb jij beide documenten al klaarliggen (Kadaster-bewijs dat het pand vrij is, plus de aflosnota en jaaropgaven die laten zien dat de schuld nul is), dan kunnen je erfgenamen zonder onzekerheid besluiten en verliezen ze daar geen tijd of geld aan. Het is een van de meest waardevolle administratieve cadeaus die je hen kunt geven.

5. Wat we doen — en wat we niet doen

PerceelInfo is een platform voor kadastrale informatie. Wij leveren rechtstreeks uit het Kadaster onder andere eigendoms- en hypotheekinformatie — zo controleer je met ons Hypotheekrapport of er nog een hypotheek-aantekening op je pand staat, en met ons Eigendomsrapport wie de geregistreerde eigenaar is. Voor de overige stappen in dit artikel verwijzen we je door naar de juiste partijen:

  • PerceelInfo voor het Hypotheekrapport en Eigendomsrapport — de hypotheek- en eigendomsinformatie uit het Kadaster, direct per e-mail
  • Een notaris voor het laten weghalen van een hypotheek-aantekening (doorhaling)
  • Je bank voor aflosnota en jaaropgaven
  • Het Juridisch Loket (juridischloket.nl, 0900-8020) voor gratis juridische eerste hulp voor particulieren
  • Kifid (kifid.nl) voor klachten over je bank

Dit artikel is een hulp om je op weg te helpen — het is geen juridisch advies en wij dragen geen verantwoordelijkheid voor de uitkomst in jouw specifieke situatie. Twijfel je, of is je situatie ingewikkelder, neem dan contact op met een notaris of een jurist.

6. Veelgestelde vragen

Is doorhalen van mijn hypotheek na aflossing wettelijk verplicht?

Nee. Het Kadaster bevestigt dat zelf op hun website: doorhalen is niet verplicht. Wel is het verstandig, omdat het bij verkoop of bij afwikkeling van een erfenis anders alsnog moet gebeuren, vaak onder tijdsdruk.

Hoe lang duurt het om een hypotheek te laten doorhalen?

Het hele proces duurt meestal 2 tot 6 weken, vanaf het moment dat je de notaris benadert. De reactiesnelheid van de bank bepaalt vaak de doorlooptijd. Grote Nederlandse banken reageren meestal binnen 1-2 weken. Bij kleinere of overgenomen banken kan het 3-4 weken duren.

Kan ik een hypotheek doorhalen zonder notaris?

Nee. Een doorhaling vereist een officiële (notariële) akte. Alleen een notaris kan die opstellen en bij het Kadaster laten inschrijven.

Wat als mijn hypotheek ooit bij een bank zat die niet meer bestaat?

Veel banken zijn in de loop der jaren overgenomen of gefuseerd. De rechtsopvolger neemt de verplichtingen over. Voor Hypotrust-, BLG-, Centraal Beheer-, of voormalige Stad Rotterdam-hypotheken: zoek op de huidige situatie en benader de huidige beheerder. Bij twijfel kan je notaris dit voor je nazoeken.

Mijn bank reageert al weken niet. Wat nu?

Dien een schriftelijk inzageverzoek in op grond van artikel 15 AVG; daar moet de bank binnen één maand op reageren. Reageren ze dan nog niet, doorloop dan de interne klachtenprocedure van de bank, en daarna eventueel Kifid. In de meeste gevallen lossen banken het op zodra ze een formeel verzoek krijgen.

Kan ik zelf het Kadaster benaderen voor de doorhaling?

Het Kadaster verwerkt de doorhaling, maar alleen op basis van een officiële akte die door een notaris is opgesteld. Particulieren kunnen niet zelf een doorhaling laten doen. Wel kun je achteraf controleren of de doorhaling daadwerkelijk verwerkt is — bestel daarvoor opnieuw ons Hypotheekrapport en kijk of de aantekening is verdwenen.

7. Direct aan de slag

Wil je weten of er op jouw pand nog een hypotheek-aantekening staat? Bestel het Hypotheekrapport — het toont de hypotheek-aantekeningen die het Kadaster registreert voor jouw perceel, inclusief het originele Kadaster-uittreksel. Direct per e-mail na betaling.

→ Bestel het Hypotheekrapport

Of zoek je pand eerst op via de interactieve kaart.

8. Lees verder

Heb je een opmerking, vraag, of suggestie voor verbetering? Mail ons via info@cellosoftware.nl.